Méthode · Analyse explicable

Ce bien est-il vraiment rentable ? Voyez le calcul, pas seulement le pourcentage.

Deux annonces à 9 % brut peuvent valoir un GO… ou un « on écarte ». BienAuFait montre pourquoi : coût total, rendement net, cash-flow, risques et sources, dans un verdict que vous pouvez contester.

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3 analyses gratuites par mois · Sans carte bancaire · Comparables DVF publics

Exemple réel

Voici ce que vous obtenez pour un immeuble de rapport à Perpignan.

Immeuble de rapport · Perpignan

5 lots · 2 250 € de loyers mensuels en place · prix affiché 299 000 €

GO conditionnel

67/100

9,03 %Rendement brut
27 000 € / 299 000 €

6,17 %Rendement net
après charges, vacance, entretien

27 000 €Revenus bruts / an

Cash-flow mensuel estimé selon le financement

+50 €+480 €

Conditions avant de décider

Audit technique de l’immeuble à obtenir
Justificatifs locatifs (baux, quittances) à vérifier

Ce que la fiche expose

Prix confronté aux ventes DVF
Hypothèses de financement modifiables
Charges et fiscalité avec sources et date

Fiche complète : hypothèses, comparables, sensibilité, risques.Ouvrir la fiche complète →

Un verdict, pas un chiffre67/100 « conditionnel » : on sait quoi vérifier.

Une fourchette, pas une promesseCash-flow de 50 à 480 € selon le financement.

Des preuves ouvertesChaque hypothèse est datée et sourcée.

Le problème

Même rendement brut. Décision opposée.

Le rendement brut ignore ce qui fait vraiment la différence. Illustration pédagogique (profils types, non issus d’annonces réelles).

Bien A · charges maîtrisées

9,0 % brut · 7,1 % net · cash-flow + 310 € / mois · travaux faibles

GO · à visiter

Bien B · copropriété lourde, vacance

9,0 % brut · 4,6 % net · cash-flow – 140 € / mois · toiture et façade à prévoir

Écarter ou renégocier

Du calcul à la décision

Quatre lectures, une formule lisible chacune.

Coût total

Ce que vous engagez vraiment.

prix + frais + travaux

Rendement net

Ce qu’il reste après charges non récupérables.

(loyers – charges – vacance – entretien) / coût total

Cash-flow

L’effort d’épargne mensuel réel.

loyers – charges – mensualité

Score et verdict

Marché, prix, financement, risques — avec leurs conditions.

67/100 → GO conditionnel

Pourquoi vous pouvez vous y fier

Une boîte de verre, pas une boîte noire.

Les comparables s’appuient sur les mutations DVF publiques. Chaque hypothèse reste modifiable : si la vôtre diffère, le verdict se recalcule.

Comparables et positionnement du prix
Hypothèses financières modifiables
Risques susceptibles de plafonner le score
Conditions explicites avant décision

Questions fréquentes

Ce qu’on nous demande avant de s’inscrire.

Le score remplace-t-il mon jugement ?

Non : il résume, et chaque composante reste consultable et contestable.

D’où viennent les prix de référence ?

Des mutations DVF publiques, avec date et source affichées.

Puis-je changer les hypothèses ?

Oui : financement, charges, vacance et fiscalité sont modifiables.

C’est vraiment gratuit ?

3 analyses par mois, sans carte bancaire.

Passez à l’action

Testez la méthode sur une annonce que vous hésitez à visiter.

Résultat en quelques minutes : garder, négocier ou écarter.

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